银保监会坚持房住不炒,将持续遏制房地产泡沫化、金融化
程宇
私人投资顾问,评论作家
房地产泡沫化和金融化其实是个相对性的问题。房地产金融化,泡沫化,其实是说房地产领域相关债权资产不可持续。其收益无法覆盖成本的潜在风险越来越大。这无非是债权资产收益和成本之间关系的问题。而不是资产量多少的问题。
而如果房地产领域相关债权资产的收益能够大于其成本,那么,其债权资产就是安全的。不存在泡沫化的问题。而在债权资产的成本和收益关系中,成本是固定的,而收益是变动的。那么,现在的风险也就说明房地产的现在和预期收益是下降的。那么,房地产债权资产的收益都来自哪里呢?
其实,无论是卖地的地方政府,卖楼的企业,还是买楼的居民,房地产的需求是来自于房地产领域以外的实体经济。因为,房地产自身并不产生现金流。只有买入房地产并将其作为资产投入到工商业活动的企业,才产生现金流。
而只有产生了现金流入,资源才能算作资产。也只有现金流入,房地产相关债权资产也才能产生收益。即便是居民购房,也得用工资和经营性收入去还房贷,房贷资产也才有收益。所以,房地产债权资产的收益最终是来自房地产领域以外的实体经济。因而,当房地产相关债权资产的收益下降时,也就意味着实体经济收益的下降。而这点,恰恰也被各方面数据所证实。
2019年,剔除掉基建和房地产的固定资产投资全年负增长,且跌幅逐渐加大。上市公司净利润增速下降。越来越多的企业不赚钱。各类型企业的营业利润率不断下降。平均值已跌至4.7%左右。明显低于企业可获得的贷款利率。说明大面积的企业在亏损。这也就是为什么金稳委反复强调降低中小企业融资成本。而且,银行资金中,制度业,批发零售业,物流业相关贷款近年来增速微弱。而大量资金流入房贷,地方债,基建。
这些问题说明不仅房地产相关债权资产收益越来越难于覆盖成本,而且房地产相关债权资产的量还在不断增大,占比快速攀升。所以,房地产相关风险已经是迫在眉睫。房住不炒已经是迫于底线了。
而解决这一风险的根源,还在于提升实体经济的利润率。但这一点恐怕不是银保监会能做到的。他能做到的是在负债端调整结构。但这个治标不治本。而且,缩减房地产相关债权资产反而可能缩减房地产流动性,加重其风险。
尹振涛
社科院金融所法与金融室副主任,评论作家
房地产泡沫化和金融化的表现包括:
一是,开发企业过度融资,高杠杆,以资金流和资金滚动作为发展动力。
二是,地方政府以土地财政为基础,通过不断高价买地支持地方融资性发展。
三是,老百姓投资渠道匮乏,唯把房子作为可选投资品种,保值增值的手段。
四是,金融机构以土地,房地产等不动产为核心资产的金融产品过多,或金融担保要求过多,变相增加房地产附着价值。
五是,房地产与户籍,学校,医疗等其他资源挂钩太多,变相提高房价的泡沫属性。
看懂小程序上线啦!
↓↓↓↓↓↓↓
< end >